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Mondo Immobiliare n. 3
31/01/2007

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Continuiamo il discorso sul mercato immobiliare con l’ormai consueto intervento sulla materia a cura dell’amico Bepy La Monica, coordinatore del marchio Andromeda, che si occupa di Architettura e Comunicazione e riunisce professionisti che operano in edilizia.
 
Nell’ultimo intervento avevo scritto che il prezzo di una abitazione si calcola moltiplicando il valore medio del “metro quadro di zona” per il numero dei “metri quadri commerciali” totali; in questo articolo mi occuperò di come si valuta il valore medio del “metro quadro di zona”.
Innanzitutto ci sono alcune Società di consulenza che forniscono i valori massimi e minimi “di mercato” per residenze, uffici e locali commerciali situati nelle più importanti città e nei centri limitrofi, riferiti alle varie zone in cui è possibile individuare una certa uniformità: si possono consultare i dati della Soc. Nomisma (settore immobiliare) o della Gabetti, oppure delle Borse Immobiliari che fanno capo alle Camere di Commercio. Queste valutazioni sono però molto prudenziali, non tengono in gran conto le diversità tipologiche dei beni oggetto di valutazione, sono comunque delle medie, ed in realtà forniscono più che altro una stima dell’andamento del mercato per grandi linee. Mercato che è molto vario, che è costituito spesso da una miriade di microzone impossibili da tenere sotto controllo, talvolta differenziato da palazzo a palazzo sulla stessa strada; e poi spesso nelle stime non si considerano caratteristiche come la posizione, la luminosità, il grado di conservazione, la disposizione interna degli ambienti, eccetera. Insomma, un mercato unico in fondo non c’è.
Nelle grandi città le zone sono assai differenti tra di loro (centro storico, centro antico, centro commerciale, semiperiferia, periferia); nell’acquisto di una abitazione ad uso residenziale si deve tener conto poi di condizioni e considerazioni personali (quindi variabili), come le distanze dal luogo di lavoro, dalle stazioni della metro, dalle tangenziali, da giardini e parchi; si guarda se la zona è servita da adeguati mezzi di trasporto, si calcola il tempo da impiegare per accompagnare i figli a scuola, si tiene conto di zone di parcheggio, si considera il grado ed il livello di qualità delle strutture commerciali presenti in zona (banche, supermercati, negozi).
Ma allora come si fa ad individuare il nostro famoso valore del “metro quadro di zona”? Semplice. Si chiede a chi lo può conoscere più precisamente, e cioè gli Agenti Immobiliari di Zona. Perché sono proprio loro che, per lavoro, gestiscono quotidianamente trattative per vendere e acquistare immobili. Seguiamo un immaginario percorso: abbiamo scelto “la zona” (non troppo ristretta!) in cui vorremmo trovare casa per abitarci; ci rivolgiamo a tre o quattro agenzie (due “di cartello” e due outsiders); se possibile cerchiamo di conferire con il titolare; in ogni caso chiediamo che il nostro interlocutore ci mostri il tesserino di riconoscimento e di appartenenza all’Albo degli Agenti Immobiliari e di Commercio rilasciato dalla competente Camera di Commercio, e ci annotiamo garbatamente il relativo numero d’ordine; mettiamo il nostro Agente al corrente delle nostre esigenze (tipologia, piano, numero degli ambienti, accessori, garages e quant’altro) e chiediamo se hanno in portafoglio un immobile che soddisfi tutte le nostre aspettative. Di ogni immobile presentato su carta (meglio se con una planimetria catastale) ci facciamo dare quante più notizie possibili, ovviamente il prezzo, ma soprattutto quanti sono i metri quadri commerciali; chiediamo che margini ci sono di trattativa sul prezzo che ci viene comunicato, e se quello è il prezzo richiesto dal cliente, quello cioè che dovrebbe comparire sul mandato di agenzia, a cui possiamo chiedere di dare uno sguardo. Perché non è raro il caso di agenti che innalzano l’offerta per incassare un premio extra. Non dimentichiamo di chiedere a quanto ammonta la percentuale di intermediazione, se viene richiesta una percentuale analoga al venditore, se essa viene stabilita sul prezzo effettivo di vendita, quando deve essere corrisposta, quali sono i servizi pre e post vendita; cioè materialmente cosa fa e come si comporta l’agenzia in questione.
A questo punto, dopo aver contattato un certo numero di agenzie ed aver visionato altrettanti immobili su carta, avrete abbastanza dati per ricavare, con facili e semplici calcoli, a che cifra si vende una certa tipologia di immobile in una certa zona; tenendo anche presente che, sul prezzo richiesto, a seconda dei periodi, si può arrivare ad uno sconto che supera il 20 per cento iniziale.
Un secondo metodo, più sbrigativo ma più approssimato perché non avrete tutte le notizie che vi interessano, è quello di consultare le pubblicazioni che periodicamente le agenzie compilano e che si trovano anche gratuitamente presso vari esercizi commerciali, oltre che davanti agli uffici delle agenzie. Anche qui tenete presente che i margini di trattativa possono essere molto ampi, e superare il 15-20 per cento; d’altra parte ogni immobile, ogni venditore, ogni agente (ed ogni compratore) è da considerarsi come unico, e quindi bisogna capire di volta in volta come procedere.
Una terza ipotesi è quella di poter chiedere a qualche amico notaio se ha notizie precise su contratti stipulati di recente; ed addirittura sarebbe il massimo se si conoscesse con certezza il prezzo di vendita di edifici simili a quello di nostro interesse, magari chiedendo a qualche amico. Anche i portinai a volte sono buoni fornitori di notizie attendibili.
Nel prossimo intervento esamineremo quale comportamento avere nei confronti dell’Agente Immobiliare incaricato di vendere un immobile, quali sono le precauzioni da prendere e quali le condizioni da rispettare per evitare il più possibile problemi (spesso nascosti) e complicazioni.
Un consiglio che ritengo utile: fatevi seguire in tutta la trattativa da un tecnico (esperto e di vostra fiducia!), che vi accompagnerà durante le visite agli immobili e che potrà valutare lo stato di conservazione delle strutture e degli impianti, il costo degli eventuali interventi di ristrutturazione, dandovi il suo parere circa il valore del vostro probabile investimento.
 
Bepy La Monica     md9136@mclink.it

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