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Mondo immobiliare n. 2
10/11/2006

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Continuiamo il discorso sul mercato immobiliare con un secondo intervento sulla materia a cura dell’amico Bepy La Monica coordinatore del marchio Andromeda, che si occupa di Architettura e Comunicazione e riunisce professionisti che operano in edilizia. In questo articolo e nei due prossimi parlerà di come si calcola il valore di mercato di un immobile residenziale.

Come si valuta una casa? Qual è il prezzo giusto da pagare? Come faccio a sapere se sto facendo un buon affare? A monte di tutte queste domande ci sono ovviamente considerazioni individuali e personali, come pure valutazioni oggettive relative alla dislocazione, alla tipologia, all’uso, al costo, alle forme di pagamento, su cui torneremo nei prossimi articoli; oggi limitiamoci ad illustrare come si calcola (in maniera forse un po’ brutale) il valore commerciale di un appartamento per civile abitazione; tenendo presente che la stima di una casa non è una cosa tanto semplice; se essa viene eseguita con rigore è un’operazione complessa e densa di valutazioni e di calcoli, ed è bene che venga riservata alla competenza di tecnici del settore. E d’altra parte se non è svolta con rigore e professionalità perde molto della sua utilità. Ma procediamo con ordine.
Il prezzo di una abitazione si calcola moltiplicando il valore medio del “metro quadro di zona” (oggi in euro, ovviamente), per il numero dei “metri quadri commerciali” totali. La scelta del metro quadro come termine di riferimento e di paragone è senz’altro molto più precisa del “vano”, che semmai può essere indicativo degli ambienti che costituiscono un’abitazione, ma nulla di più. A vani più o meno grandi corrispondono evidentemente superfici (e volumi!) differenti, e quindi da valutare diversamente. In questo articolo parleremo del calcolo dei “metri quadri commerciali” totali; nel prossimo ci occuperemo del valore medio del “metro quadro di zona”.
I “metri quadri commerciali” totali sono la somma delle superfici di:
a) murature: calcolate al 100 % se esterne, cioè non confinanti con altre proprietà dello stesso fabbricato; al 50 % se di confine con altri appartamenti o con le parti comuni del Condominio (vano scala, ascensore, etc.);
b) superficie interna (compreso la superficie calpestabile, ma anche quella dei muri di divisione e dei tramezzi interni), calcolata al 100 %;
c) terrazzi, balconi e logge, ognuno con i parametri percentuali individuati dal tecnico; d) tutte le pertinenze: giardini, cantine, box auto, calcolate con differenti percentuali a seconda del tipo, dell’estensione e di altre considerazioni significative.
N.B.: Le “pertinenze” sono tutte quelle attinenti la proprietà principale (l’appartamento vero e proprio), che fanno parte della proprietà, e che quasi sempre vanno acquistate e vendute in uno con l’abitazione stessa. Ad esempio i box auto acquisiti o costruiti con i finanziamenti della Legge Tognoli, vanno venduti insieme all’abitazione di cui sono pertinenza, e non separatamente.
I parametri percentuali da applicare ai punti c) e d) sono scelti dal tecnico a suo giudizio, anche se in letteratura variano da un minimo ad un massimo. Facciamo un esempio: per il parcheggio delle auto di proprietà dei Condomini, si fa distinzione tra: Posto auto scoperto (valore percentuale della sua superficie da 0,35 a 1,00), Posto auto coperto (da 0,50 a 1,00) e Box (da 0.60 a 2,00). Ovviamente il tecnico dovrà usare valori alti nel caso di difficoltà di parcheggio nella zona. Così pure una terrazza in zona periferica, e senza un gran vista, avrà un valore inferiore ad un’altra, magari di minori dimensioni, ma situata nel centro antico o storico della città.
Dopo aver parametrato così le superfici dei vari ambienti che, con diversa destinazione, costituiscono la nostra agognata proprietà, la loro somma costituisce la superficie commerciale totale che andrà poi moltiplicata per il valore del metro quadro commerciale di zona per giungere finalmente al valore dell’immobile che desideriamo acquistare.

Bepy La Monica

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